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오늘도 뻘글을 써봅니다.

 

제가 있는 업계는 부동산업계(?)입니다. 물론 저는 부동산소장님은 아닙니다. 보통 부동산업계라고 하면 부동산소장님들을 먼저 생각하는지라...

(참고로 대형 건설사들도 부동산업계입니다. 단지 노는 물이 달라서 그렇죠...)

 

현재 코인투자 시장하고 비슷한 이야기(경험)들이 있어서 이야기해 봅니다.

 

참고로 저는 30대후반이고 20대중반부터 이업계에서 일하고 있고 어느정도 이야기할정도는 된다고 생각합니다.

가끔 관련학과에 제분야로 특강도 하기도 합니다.

 

부동산 토지시장(소도시 전,답,과-논,밭,과수원) 이야기 입니다.

 

1. 대도시 및 위성도시들에 사모님들이 계십니다.

이분들이 현재 투자하고 있는 위성도시의 토지(전,-논)가격은 현재 평당 30만원에서 시장활성화로 인해서 쭉쭉 올라갑니다.

올라가서 50~60만원의 시세를 형성하고 있습니다. 이차선도로 물고 있는 땅입니다. 땅크기는 400평정도로 보겠습니다.

투자초에는 1억2천만원정도면 구입가능한 땅이 현재는 2억원이 넘어갑니다. 이때 일반 투자자(초기말고)들은 보통 1억전후의 투자금을

가지고 오십니다. 올라서 살수가 없습니다.

 

2.가격이 올라가면 부동산 소장님들도 장사하기 힘들어집니다.(거래량이 줄어든다고 가정합니다.-여러가지 복잡한 수가 있지만 단순화합니다.)

소장님들이 멀리 1시간30분~2시간 떨어진 소도시에 올라가기 시작합니다. 거기서 개업을 하십니다. 이때 소도시의 선택기준은

좋은 말로 정부의 여러가지 지역발전방향에 따라 갑니다. 현장용어로는 부동산바람이 분다고 합니다. (여기서 파생된 명언이 부동산은

바람이 분 곳에 다시 바람이 분다고 합니다. 택도없이 불지 않습니다. 택도없이 부는곳도 존재하긴 합니다. 기획부동산)

 

3. 소도시의 2차선물고 있는 논이 평당 8만원~12만원합니다. 소장님들이 영업하기 시작하십니다. 일부 소장님들은 직접 찍기도 합니다.(소장님이 구입. 우지한과 비슷하다고 볼수 있는부분이 있습니다.)

 

4. 1억가지고 계신 여사님들이 위성도시 토지는 구입못하고 나도 사야하는데 하고 있다가 연락 혹은 광고를 보시고

관심을 가지기 시작합니다. 투자금이 넉넉하신분들은 위성도시에 투자하십니다. 그리고 전투적으로 움직이시는 분들도

소도시에 주목합니다.(이분들이 일착으로 구입하시는 경우가 많습니다. 모지역에 사모님들이 많이 움직입니다. 남편 급여가 쎕니다. 연말 성과금이 많이도 나옵니다.)

 

5. 4천만원짜리 땅들이 사라지기 시작합니다. 가격이 오르기 시작합니다. 이제 20~30만원정도로 합니다. 40만원 이상은 올라가지 않습니다.

40만원정도 될거 같으면 조금 무리(대출)해서라도 위성도시 토지를 살려고 합니다.

 

6. 이제 여기 소도시 소장님들도 재미가 없어지기 시작합니다. 다시 눈을 돌립니다. 여기 소도시랑 연결된

군들이 보이기 시작합니다.(인구10만이하 군, 10만이상 시) 그중에 터널혹은 지방도 연결로 기존 1시간걸리던 시간이 30분이내로 줄어듭니다.

거기다 이 군과 연결된 초입의 면지역엔 부동산도 없습니다.

 

7. 그 초입의 면지역에서의 부동산 거래는 어르신들끼리 사고 팝니다. 부동산이 없으므로 복덕방비슷하게 움직이시는 어르신들이 존재합니다.

여기는 과수원이 5만원정도에서 내부거래가 이루어 지는곳입니다.

 

8. 여기에 면지역에 부동산이 하나 개설됩니다. 물론 소도시에서 지점을 하나 개설한거라고 보시면 됩니다.

소도시에 투자손님이 오고 그 손님 투자금으로는 구입이 좀 힘듭니다. 그러면 여기서 여차저차 이야기 합니다. 면지역에 토지보러 옵니다.

여기에 개설된 부동산은 물건확보를 해 놓았습니다. 5만원짜리 땅들이 팔리기 시작합니다.

10만원 15만원 올라갑니다. 여기에서 어르신들도 내부거래로 단련된 상식들이 깨지기 시작합니다. 아니 저 땅은 내땅보다도 못한데

10만원에 팔리네...나는 작년에 옆에 땅을 다른마을 김씨노인한테 6만원에 팔았는데 말이죠.

어르신들이 25만원 30만원 부르기 시작합니다. 그런데 거래가 안됩니다. 그 금액이면 소도시에 투자를 하기 때문입니다.

어르신들이 가격을 높게 부르면 현지 부동산은 대놓고 이야기 합니다. 어르신 평생 가지고 계십시오.

그래도 돌아보면 5만원 하던땅들이 15만원선으로 올라왔습니다. 외부손님(부동산)으로 인해서 3배나 커진  상황입니다.

그리고 5년정도가 흘러서 땅들이 자연스럽게 20만원선을 돌파합니다. 왜냐 경제가 내려가지않았기때문입니다.(자산디플레이션)

 

 

실제 제가 보고 들은 이야기를 대략적으로 간추려 놓았습니다.

웬지 우리가 하고 있는 여러가지 투자 상황하고 비슷하지 않습니까? 그럴수밖에요. 투자의 주체는 사람이니깐요.^^;;

 

몇가지 간추려 보면...

1.외부투자가 생기면 시장이 커지게 되어 있습니다. 보통 부동산에서 사람들이 착각을 하시는게 뭐냐고 하면

15만원하던 땅이 내려서 10만원에 거래가 되면 봐라 가격이 내리지 않느냐고 하는데 이 시장에서의 시작가격은 5만원짜리였죠.

5만원짜리에서 보면 15만원에서 내려서 10만원이나 15만원이나 오른거죠.

제가 싫어하는 모 유명한 경제연구소 소장님이 계십니다. 몇년전부터 집값폭락을 주구장창 이야기 하신분입니다.

언젠가는 폭락하긴 합니다. 근데 그게 폭락이라고 하면 일반인들은 5만원 미만으로 내려야 되는데 8만원이 되는게 문제라서 그렇죠.

그래서 몇년지나서 관련글에 댓글을 보면 이사람 말듣고 전세로 갔다가 매매가격이 엄청올랐다. 이거 보상해줄거냐...이 사기꾼아

이런 글들이 보이더군요. ^^;;;

 

2. 투자를 하신다면 생각해보셔야 될게 "가격의 비가역성"입니다.

제가 신봉하는 원칙중하나입니다. 뭔가 말은 엄청 어려워 보이시죠? 우리 일상생활 용어로 이야기하자면

제가 아파트를 투자로 25평을 1억원에 구입했습니다. 이제 팔시점에 다가왔습니다. 그런데 제가 9천만원에 안팔죠?

팔면 미친놈이죠. 즉 최소한 내가 손해보는 가격에서 팔지 않는다고 하는게 가격의비가역성입니다.

탄성의 반대라고 보시면 됩니다. 물론 급매는 시장소수의 문제로 인해서 싸게 파는거지 전체가 싸게 파는건 아니죠.

코인 채굴에서의 가격의 비가역성을 보면 장비가 그 역할을 한다고 봅니다. 어떻게 보면 기회의 비용하고 비슷한 개념이긴 합니다.

 

일단 뻘글은 여기까지 하겠습니다. 다음에 기회되면 여러가지 이야기를 해드리겠습니다. ^^; 

1
댓글 18
  • ?
    좋은글이네요^^
  • ?
    @골프랜드
    감사합니다.
  • 부동산 간접경험 감사합니다. ^^
  • ?
    @쌍둥아빠
    감사합니다.^^
  • ?

    참고로 제 성향은
    긍정론자이고 행동경제학 신봉자입니다.

    그리고 경제는 생물이고 예측을 할수 없다는 신조이고

    자기 경험에 의한 직관으로 투자한다고 생각하는 사람입니다. ^^;;;

  • 잼있게 읽고 갑니다 ^^
  • 저희 어머니 친구분의 지인이 어머니께 자꾸 땅사라고 전화한다고 하셔서 무얼까 하고 궁금해 했었는데 , 궁금증이 조금 해소되는 것 같습니다ㅎㅎ. 잘 읽고 갑니다.

  • ?
    좋은 정보 감사합니다
  • 좋은 글 잘 읽고 갑니다^^ 하긴... 장비 시장이나 전체적인 규모만 해도 엄청날 거라 생각합니다.
  • ?
    저기 연구소장 이름 알꺼 같아요
    선대인 ㅋㅋㅋㅋㅋ
  • ?
    좋은정보 감사합니다
  • ?
    배워갑니다 감사합니다
  • ?
    좋은 정보 감사합니다!
  • 기계팔고 땅사러 가야쥐^^
  • ?
    뻘글 아닌데요 ㅋ
  • ?
    좋은 글 감사합니다.

    제 생각을 조금 말씀드리자면, "가격의 비가역성"은 제품의 가격에 비해 발생되는 비용이 없거나 무시할 수 있을 정도로 작을때나 가능한거라고 생각합니다.
    위에서 말씀하신 1억짜리 땅을 산다면 구매자의 현금으로 1억을 모두 지불하는 경우는 드물다고 봐야겠죠. 일부 금액을 차입하게 되는데, 그러면 차입금에 의한 비용이 발생되죠. 이 비용이 내가 감당할 수 있는 수준이면 모를까 부담이 된다면 어쩔 수 없는 상황이 발생하게 된다고 생각합니다. -> 단기적인 예로는 주식시장을 보시면 쉽게 알 수 있을 것 같습니다.

    위에 말씀하신 유명한 경제연구 소장님은 그런 부분을 걱정한것이 아닌가 생각됩니다. 저도 그분 사설이나 강연등을 몇번 들어봤는데, 부동산가격에 대한 폭락을 주구장창 주장하시진 않던데요. 예전부터 가장 걱정하던 부분은 하우스푸어와 가계부채에 대한 거를 걱정했었죠. 그래서 항상 최악의 상황에 대해서 대비를 해야한다는 정도(?)... 저는 일리가 있는 얘기라 생각해 왔는데, 부동산 업계에 계신분들은 많이들 싫어하시더라구요.ㅎㅎ
    그리고 그동안 특히 아파트 가격이 오를 수 밖에 없었던 거는 정책을 그렇게 써왔는데, 않오르면 이상한거죠. 부동산시장 주춤하니까 LTV, DTI 기준 완화해주고, 또 주춤하면 전매제한 풀어주고, 또 주춤하면 금리인하해주고..... 한 두건의 정책이 나온게 아니죠. 2MB와 503호 정권에서요. 오죽하면 대통령 주변에서 기획부동산 사장들이 판을 쳤을까요.

    투자를 생각할때 중요한거는 발생되는 비용을 내가 감당할 수 있는가가 더 중요하다고 생각합니다. 지금의 채굴시장과 다르게 보이지는 않는것 같습니다.

    글쓰신 밝은마나님 처럼 오래되지는 않았지만, 부동산 투자를 시작한지 7~8년 정도 된 것 같네요. 주식은 13년 정도 된듯 하구요(주식은 초반 1년에 3배 벌었다가 많이 쓰고, 그뒤 2~3년만에 반의반토막 나고...ㅠㅠ 이제야 원금회복이 거의 되가고 있네요 ㅠㅠ) 하지만, 부동산은 좀 짭짤했네요. ㅎㅎ

    지금은 20여년 종사하고 있던 건설회사를 떠나서 부동산개발 회사를 다니고 있습니다. 그러면서 개인사업을 준비하고 있습니다. 그러던 중에 재미있는 세계가 있는 걸 발견해서 여기 땡글에서 눈팅 열심히 하고 있네요. 제가 준비하고 있는 사업과 연관해서 할만한 수 있겠다는 생각도 들구요.

    혹시 제가 쓴 댓글에 기분이 많이 언짢으셨다면 너그러이 용서해주심 좋겠고, 그러시지 못하시면 날카로운 일침 감사히 받겠습니다.

    그럼 오늘도 행복한 하루 되십시요.
    또한, 열심히 일하고 있는 광부들 무더위에 뻗지 않게 잘 보듬어 주시는 하루 되시길...^^*
  • ?
    @큘라
    와..장문의 글 감사합니다. ^^
    비용을 감당못해서 나오는건 급매라고 봐야 겠죠...일단..아시겠지만
    가격은 가치로 회귀한다고 하죠. 즉 가치보다 가격이 높으면 내리고 가치보다 가격이 낮으면 오르죠. 물론 여기에서 하나더 나가야 될
    이론이 있긴 합니다. 오를거라고 생각되면 물건을 거둬들이고 내릴러거라고 생각되면 물건을 팔죠.(공급자입장...소비자입장에서는 반대)
    뭐 복합적으로 여러가지를 고려해 봐야 되지만. 제가 하고 싶은말은 급매가 정상가격은 아닙니다. 물론 호가도 정상가격은 아니구요.
    그러면 평균적으로 봤을때에는 가격의비가역성이 유지된다고 생각합니다.
    그리고 하나더 나아가자면요...이게 참 애매하긴한데요...
    MB랑 503(?)에서의 부동산 부양책은 나쁘다 말할수 없습니다. 왜냐하면 건설경기를 빼고 이야기하면 우리나라 성장율 -입니다.
    그러면 아마도 언론에서는 자산디플레이션. 즉 일본의 잃어버린 30년이 시작되었다고 호들갑을 떨겠죠. 아시다시피
    우리나라 서민의 자산중 약 87%정도는 부동산에 묶여 있습니다. 이말은 무슨말이냐하면 부동산의 분위기(여러언론에서 등등)에 따라서
    실물경제가 왔따리 갔다리 한다는 이야기입니다. 저축의 역설하고도 비슷한 이야기입니다.
    당장 내 자산이 내려가고있는데(디플레이션) 소비가 활성화 되느냐 하면 아니거든요.
    뭐 이건 여기까지만 이야기할게요. 그리고 모 연구소장님에 관해서는 클리앙에 보시면
    https://www.clien.net/service/board/lecture/7878134
    읽어보실만 합니다. 아이러니하게도요...부동산가격이 하락하면 서민층이 더 고통을 받습니다.
    제가 경험한 2005년 8.31정책때 서민들 엄청 고통스러워했거든요.

    그리고 이번 정부도 마찮가지로 부동산을 강제로 하락시킬순 없을 겁니다. 내수 경기 진짜 개박살나거든요.
    이번에 나온정책들은 저도 찬성합니다. 왜냐면 부동산정책은 지역별로 나눠서 해야 됩니다. 부동산의 특성이라서 말이죠.
    부동산이란 이름자체가 움직이지 않는 동산이라는 말이거든요. 못 옮기는 물건이라는 뜻입니다. 이걸 유식한말로는 부동성이라고
    합니다. (참 어렵게들 말하죠...^^;;;)
    영어로는 로케이션 로케이션 로케이션....아주 유명한 말이죠. 부동산은 로케이션 로케이션 로케이션이다.

    참고로 이번 정책으로 인해서 일반 지역들은 별다른 피해가 없고 오히려 오를 가능성도 있습니다. 풍선효과로 말이죠.
    (부동산의 자금은 항상 일정합니다. 나쁜정책이 나왔다고 후~~~욱하고 자금들이 빠져나가지 않습니다.)

    부동산경기를 살려서 경제효과를 볼려면 같이 시행되어야 하는게 있는데 그건 바로
    소득주도의 경제성장입니다. 부동산경기는 소비경제의 분위기를 만들고 실제 지갑은 소득주도의경제성장(일반인들 주머니가 두둑해지는)
    이 되어야 실물 소비경제가 살아날겁니다. 현재 정부에서 부동산 정책과 경제 정책은 잘하고 있다고 보고 있습니다.
    부동산경기만으로는 일반 서민들의 소비를 확산시키기 힘들거든요. 뭐 있는사람들은 좋습니다.
    즉 MB랑 503에서는 이걸 놓쳤다는겁니다. (아니 안했다고 볼수도 있죠.) 최*환님이 있을때 G20재무장관회의에서
    소득주도의 경제성장 이야기가 나왔었다는 키프보고서를 본거 같은데 찾을려고 하니 없더군요. 그 때 나온게 아마 배당세였을겁니다.
    배당세는 있는 사람들 위한거긴 한데 말이죠...이런 너무 두서가 없네요..^^;;;
  • ?
    좋은글 감사합니다.

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